【住宅ローンが厳しい】４０代夫婦の夢のマイホーム資金戦略。

40代のマイホーム資金戦略

どうも、ムセキ（@nagoyakampo）です。

家族が増えてアパートが手狭になったので、現在（令和３年９月）、一戸建ての家（マイホーム）を建てる為奮闘しています。

記事タイトルにも書きましたけど、僕は今４０代。家を建てるには正直少し遅いんですよね。

理由は、住宅ローン。ローンは最長３５年借りられるんですけど、例えば４０歳で借りたら３５年ローンの払い終わりが７５歳。

その歳になってまだローンが残ってるって正直嫌です。出来れば６０代前半で払い終わりたい。

「とすると、資金確保とかキャッシュフローとかとても大事になってくる。さて、どうしようか。」

こんな悩みが出てきています。

今回の記事は、そんな僕と同じ様な悩みを持たれている方に向けて書きました。

自分自身で経験した事を元に、具体的に「どうやってマイホームの資金戦略を建てれば良いか？」をご紹介していきます。

勿論、４０代だけじゃなくて、３０代や２０代の方も参考にして頂ける様になっていますので、是非、最後までお読みください。

本記事の構成は、以下の様になっています。

お伝えしたい事は、上記の４点です。

この４点に注意すれば、お金の問題の大部分は解決します。

あやふやにしていると危ない部分でもありますので、是非、本記事の情報をお役立て下さい。

それでは、最初のポイントをお話します。

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年齢別住宅ローン戦略

Museki

２０代、３０代、４０代で住宅ローンの戦略が変わります。

家をいつ建てるかで、住宅ローンの払い込み方法が変わってきます。

例えば、２０代だと給料や貯蓄は多く無いけど払い込み期間に余裕がある。逆に、４０台だと給料や貯蓄はそれなりにあるけど、払い込み期間が長く取れない。

バランスが良いのが３０台前半ですね。３５年で住宅ローンを組んだ場合、払い終わりが６５歳。

繰り上げ返済を考えて、家賃感覚で毎月払ってボーナスで追加を少しすれば、２５年程度で払い終わる事が出来ます。

２０代の場合は時間がもっとありますので、繰り上げ返済を考えなくても、フルでローンを組んで３５年で払っても６０代前半です。

ですので、２０代の場合は出来るだけ自己資金から出るのを抑えてローンを出来るだけ借りて、家のグレードを良くしておくのがお勧めです。

間違っても、ローコストハウスメーカーで安かろう悪かろうの家を建ててはいけません。後々修繕や建て替え等も検討する事になりますので、悪手です。

３０代はいつまでその家に住むかも考えて、家のグレードと資金のバランスを取りながら戦略を考えていきます。

終の棲家と考えるなら、５０年６０年住む家を考える必要がありますし、定年後は他の所に住む予定があるのなら、３０年耐えればいい家を建てれば良いという事になります。

最後に４０代の住宅ローン戦略です。

４０代は本当に難しいです。「貯蓄や収入もまあまああるけど、時間があまり無い。」これはローンを組む上ではメリットデメリットが混在します。

一番大きいデメリットは、上でも少しお話した「ローン支払いの期間が長く取れない」です。なので、貯蓄をかなり使って自己資金を多く入れる事も考えます。

更に、繰り上げ返済を考えて、６５歳には払い終われる様に調整するといった事も検討します。

これから自分に入るお金と出ていくお金、支払期間、ライフイベントを考えながら、一番自分自身にとって楽なプランを組んでいきます。

戦略が決まった所で、次の見出しで具体的に４０代の住宅ローンを含めた住宅資金戦術を見ていきましょう。

４０代の住宅資金戦術

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一番お金のかかる人生の期間ですので、ライフイベントや住宅性能を天秤にかけて住宅資金を考えていきます。

ここまでの記事で、４０代の住宅ローンにはかなりの制限がある事が解ります。

ですが、４０代である事のメリットもありますので、ここでメリットデメリットをまとめておきます。

４０代でローンを組むメリットとデメリットは、以下の様になります。

これらのメリットデメリットをトータルで考えて、一つ一つ問題解決をしていきます。

まず最初に行うのは、これから先のライフイベントの把握です。

夫婦の退職までの期間、子供の進学や結婚のタイミング、親の介護、車の買い替え、自分自身の老後。

ざっと挙げてもこれ位あります。

これらを見て、建てた家にどれ位住むのか、どれ位の性能が要るのか、修繕費用はいくら見ておけば良いのか等を考えます。

これだけの説明では、何をどうすれば良いのか想像がつかないと思いますので、モデルケースをご紹介します。

以下の様なケースを考えてみましょう。

この場合、あと２０年程度二人共最低で働きます。ですので、ローンは大体長くて２０年強程度が限界になります。

貯蓄も考えると、一か月９万が限界ライン。ボーナスを使って一年間５０万追加で払うとして、一年で１０８万＋５０万＝１５８万としてみます。

そうしますと、２０年で３１６０万になりますので、自己資金１０００万追加しますと４１６０万まで出せるという事になります。

また、上の子供の受験が１３年後、下の子供が１７年後。親の介護は後１０年後位に発生する事が予測されます。

９０歳まで生きると仮定しますと、建てた家には５０年住む事になります。ですので、最長５０年は持つ家を考える必要があります。

また、家族４人ですので寝室を入れて最低３LDK、欲張れば５LDKは欲しい所です。

となりますと、大体家の大きさは３３～４０坪程度建物単体の費用としては多く見積もって２５００万、土地代が１２００万強で諸経費が４００万と計算できます。

つまり、トータルで４１００万の家を建てる事を考えれば良いという事になります。余裕を持って４０００万とすると、もっと安全になります。

これなら、何とか建てる事が出来ますよね。こんな感じで、自分自身のライフプランに合う家を建てる様にすると上手く行きます。

資金確保のポイント

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資金確保のポイントは、自分の貯蓄と収入とライフプランのバランスを取る事です。

さて、上の見出しでマイホームに出せる資金の条件が固まった所で、具体的な資金確保をしていきます。

まずは、自分自身の資産の把握ですね。最悪２年程度無職になっても大丈夫な位の資金を残して、家に投入できるお金がどれ位か把握しましょう。

モデルケースの例では、夫の方が貯金好きの為６００万程度が出せる、という事にします。

次に、妻やその他の家族からの収入や貯蓄を考えます。

妻から３００万、夫婦の親から合わせて１００万の補助が貰えるとしましょう。そうしますと４００万確保できた事になります。

また、夫婦の収入から月々どれ位支払えるかも考えていきます。現在の賃貸の値段が８万としますと、出せてプラス１～２万ですよね。上の９万を考えましょう。

ボーナス支払いで年５０万入れると考えて、前の見出しの計算が成り立つ様になります。

「貯蓄がそんなになくて・・・。」とか、「今の収入だと心もとない。」という場合は、生活や貯金の見直しに加えて副業や投資も視野に入れておくと良いでしょう。

今は投資信託の積み立てで、いくら入れると２０年後に幾らになるか、というのが簡単に出る様になっています。

そういうサイトで計算をして、将来の貯蓄もイメージして資金確保を考えていきましょう。

そうすれば、「今は厳しいけど、あと２０年後には良い感じかも！？」と希望が持てます。

エクステリアや家電家具も忘れずに

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家を建てて終了ではなく、その後にかかるお金の事も視野に入れましょう。

家を建てる為のマイホーム資金計画で大切なのは、余裕を持つ事と、家を建てた後にかかるお金等の抜けを無くす事です。

お恥ずかしい話ですが、僕はこの抜けをやらかしてしまいました。

エクステリア代金と家電家具代金を計算に入れてなかったんですね、なので、一度資金の見積もりをやり直しています。

逆に言いますと、エクステリア代や家電家具代を先に見積もりしておいて、そこから逆算して資金計画を立てていくのもアリです。

僕みたいにおっちょこちょいの方は、むしろその方が良いかもしれません。

何にせよ、しっかりと余裕を持ってマイホーム資金を考える事が一番大事です。無理は本当に良くないですね。

さいごに

Museki

ここまでお読み頂き、ありがとうございます。

今回は、家を建てる際の資金計画についてご紹介しました。

ご紹介したポイントは、僕が自分で動いて必要と感じた部分です。是非、ご活用下さい。

この記事が皆様のお役に立てたら嬉しいです。

他にも、「ムセキノオト」では無料音楽素材の提供やコラム、レビュー等を書いています。ごゆっくりお楽しみ下さい。

それではまた！ムセキ（@nagoyakampo）でした。